Weiter Ermessensspielraum gegenüber IKEA & Co.

Ein erstes Urteil stärkte die Position der Gemeinde. Allerdings darf sie sich hier nur auf städtebauliche Gesichtspunkte beziehen, nicht auf wettbewerbsrechtliche.

Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel beschäftigt schon seit Jahren Städte und Gemeinden. Während die Kommunen gerne detailliert steuern würden, wo genau die großflächigen Einzelhandelsbetriebe über 800 m² Verkaufsfläche angesiedelt werden, wollen Einzelhandelsunternehmen oft einen neuen Standort in einer Lage etablieren, den die Kommune für ungeeignet hält. Während die Thematik in Gebieten mit einem Bebauungsplan von der Gemeinde gut gesteuert werden kann, fällt es den Kommunen in innerstädtischen Lagen nach § 34 BauGB schwer, unerwünschte Einzelhandelsansiedlungen abzuwehren.

Seit 2004: Auch Fernwirkungen wichtig

Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel im sogenannten unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB richtete sich bis zum Jahr 2004 allein nach den gängigen bekannten Kriterien: Fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein? Bis zu diesem Zeitpunkt war etwa die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs im Innenbereich in der Regel ohne Weiteres möglich, wenn ein gleichartiger Einzelhandelsbetrieb in der Nähe bereits vorhanden war. Die von den Kommunen beklagten negativen Auswirkungen auf das Stadtzentrum oder benachbarte Einzelhandelszentren in integrierter Lage konnten bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit eines solchen Vorhabens meistens nicht berücksichtigt werden, da diese Zentren nicht mehr zur „näheren Umgebung“ zählten. Die negativen „Fernwirkungen“ von Vorhaben waren ja nun gerade nicht Bestandteil der Prüfung. Seit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahre 2004 existiert nun der § 34, Abs. 3 BauGB. Dieser sollte das Problem beseitigen. Demnach dürfen von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Mit dieser neuen Vorschrift sollte es den Kommunen nun möglich sein, die oft beklagten negativen Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens auf das Orts- oder Stadtteilzentrum zu berücksichtigen und gegebenenfalls wegen schädlicher Auswirkungen des Vorhabens auf solche Zentren die Genehmigung abzulehnen.

Ein Beispiel aus der Praxis ist die Ablehnung der Genehmigung eines Discounters in einem Gewerbegebiet direkt gegenüber von einem Vollsortimenter. Diese Konstellation, welche nach alter Rechtslage ohne Weiteres genehmigungsfähig gewesen wäre, wurde von der zuständigen Gemeinde nun mit der Begründung abgelehnt, der neu anzusiedelnde Discounter würde das zirka ein Kilometer entfernte Stadtteilzentrum empfindlich schädigen und zur Verdrängung des dort angesiedelten Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes führen. Nach alter Rechtslage wäre eine Genehmigung zu erteilen gewesen, da das Stadtteilzentrum nicht mehr zur näheren Umgebung gezählt hätte. Nun darf die Gemeinde nach dem neuen § 34, Abs. 3 BauGB diese unerwünschte „Fernwirkung“ des Vorhabens prüfen und das Vorhaben deshalb ablehnen. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat sich nun mit Urteil vom 11.10.2007 (Az: 4 C 7.07) erstmalig zu der Auslegung des neuen § 34, Abs. 3 BauGB geäußert und einige grundlegende Aussagen hierzu getroffen. In dem entschiedenen Fall ging es um einen Elektrofachmarkt in der Stadt Witten, der auf einer Verkaufsfläche von 2.300 m² Unterhaltungselektronik anbieten wollte. Die Stadt Witten lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab, da dieser neue Fachmarkt schädliche Auswirkungen auf das Stadtteilzentrum erwarten ließ und deswegen eine Genehmigung nach § 34, Abs. 3 BauGB zu versagen sei. Das Bundesverwaltungsgericht stimmte dem zu. Für das Bundesverwaltungsgericht sind zentrale Versorgungsbereiche räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Ein zentraler Versorgungsbereich kann sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben.

„Schädliche Auswirkungen“ auf zentrale Versorgungsbereiche einer Gemeinde sind jedenfalls dann zu erwarten, wenn ein Vorhaben deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. Wichtig ist hierbei, dass bereits ein Nachteil für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs ausreicht. Ein vorstehender Funktionsverlust ist nicht erforderlich. Somit sind Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschritten haben. In der Praxis bedeutet dies Folgendes: Wenn sich ein neuer Elektrofachmarkt ansiedeln möchte und dies im betroffenen zentralen Versorgungsbereich dazu führt, dass der dort angesiedelte Elektrofachmarkt nachhaltige Probleme bekommt, kann dies bereits im Einzelfall ausreichen, um die beantragte Genehmigung zu versagen. Wichtig ist dabei insbesondere, dass eine mögliche Insolvenz oder eine Absiedlung des bestehenden Einzelhandelsbetriebs nicht Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung des neuen Betriebs ist.

Folgen für die Praxis

Für die Immobilienwirtschaft ist es eine wichtige Nachricht, dass die in der letzten Zeit stark kritisierte Erstellung von Marktgutachten zur Ermittlung von schädlichen Auswirkungen eines neuen Vorhabens weiterhin ein zulässiges Instrument bleiben, um im Vorfeld einer Einzelhandelsansiedlung deren Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich der Marktverträglichkeit abzuklären. Ergänzend können weitere Indikatoren wie der Verkaufsflächenvergleich oder der Umsatzvergleich herangezogen werden, um die zuständige Behörde von der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu überzeugen. Da es sich jedoch hier um ein erstes Urteil zum neuen § 34, Abs. 3 BauGB handelt, muss die weitere Entwicklung der Rechtsprechung abgewartet werden, bevor man in der Praxis mit dieser neuen Norm ohne große Risiken umgehen kann. Sehr genau sollte die Einzelhandelsbranche die Genehmigungspraxis der Baugenehmigungsbehörden und das Verhalten der zuständigen Kommune beobachten. Es besteht zumindest die Gefahr, dass die Kommune im Einzelfall den neuen § 34, Abs. 3 BauGB auch unter Wettbewerbsgesichtspunkten dazu nutzen könnte, um eine unliebsame Einzelhandelsansiedlung zu verhindern. Es ist jedoch aus rechtlicher Sicht völlig unstrittig, dass der § 34, Abs. 3 BauGB nur aus städtebaulichen Gründen angewandt werden kann. Den Wettbewerb zwischen konkurrierenden Einzelhandelsunternehmen soll diese Norm nicht beeinflussen. Welches Unternehmen von der Kommune gegebenenfalls bevorzugt wird, darf deshalb kein Anwendungskriterium für diesen Paragrafen sein. Sollte es hier zu Missbrauchsfällen kommen, sollte sich das betroffene Unternehmen notfalls gerichtlich zur Wehr setzen.