Büro zu Wohnen: Warum aus leeren Büros so selten Wohnungen werden

Auf dem Papier ist es die eleganteste Lösung der Wohnungsfrage: In den sieben größten deutschen Büromärkten stehen rund 8,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer,¹ und gleichzeitig wurden 2025 so wenige Wohnungen fertiggestellt wie seit 2012 nicht mehr.² Zwei Probleme, ein Handgriff. Das Büro wird Wohnung, der Leerstand verschwindet, die Wohnungsnot schrumpft, und weil niemand neu baut, ist das Ganze auch noch klimafreundlich.

Die Story ist schnell erzählt. Sie wird nur selten hinterfragt. Wer das macht, stellt fest: Von hundert Quadratmetern leerstehender Bürofläche eignen sich etwa dreißig für Wohnen – und rechnen tut es sich bei einem Bruchteil davon.

Die Ausgangslage: zwei Kurven, die sich kreuzen

Die erste Kurve zeigt nach oben: der Büroleerstand. Dahinter steht eine strukturell sinkende Nachfrage. Ein Viertel der Beschäftigten arbeitet seit 2022 stabil zumindest teilweise von zu Hause; 74 Prozent der Unternehmen, in denen Homeoffice möglich ist, wollen daran nichts ändern.³ Das ifo Institut beziffert den langfristigen Rückgang des Büroflächenbedarfs auf rund zwölf Prozent.⁴ Die Unternehmen ziehen die Konsequenz nicht über Nacht, aber mit jedem auslaufenden Mietvertrag: Flächen werden verkleinert, Schreibtische geteilt. Wer eine Deskratio von 0,7 wählt, hält nur noch für siebzig Prozent der Belegschaft Arbeitsplätze vor und spart dreißig Prozent Fläche.⁵ Tendenz fallend. Die Folge steht in den Leerstandsstatistiken: In den Top-7-Städten hat sich die Quote von rund drei Prozent im Jahr 2019 auf 8,5 Prozent Mitte 2026 fast verdreifacht.⁶ Im Münchner Marktgebiet lag die Leerstandsquote im ersten Quartal 2026 nach Colliers bei 10,0 Prozent.⁷

Die zweite Kurve zeigt seit Jahren nach unten: der Wohnungsneubau. Er liegt weit unter dem Bedarf. 400.000 neue Wohnungen pro Jahr hatte sich die Bundesregierung 2021 zum Ziel gesetzt;⁸ fertiggestellt wurden 2025 genau 206.600 – achtzehn Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 13 Jahren.⁹ Für 2026 werden nur noch 185.000 Fertigstellungen erwartet. In München wurden 2024 noch 6.501 Wohnungen fertiggestellt, in 2025 nur 4.348 – ein Drittel weniger binnen eines Jahres.¹⁰ Der Bedarf alleine für München liegt nach der Regionalanalyse des Pestel-Instituts bei knapp 11.900 Wohnungen jährlich bis 2028;¹¹ gebaut wurde 2025 gut ein Drittel davon. Eine Studie von bulwiengesa kam 2020 für München auf erforderliche 10.000 neue Wohnungen pro Jahr bis 2035.¹² Der Engpass liegt dabei erkennbar nicht mehr in der Genehmigung: Was genehmigt ist, wird derzeit nicht zwangsläufig gebaut.

Was knapp ist, wird teuer. In den acht größten deutschen Städten lag die mittlere Angebotsmiete im ersten Halbjahr 2026 bei 17,98 Euro je Quadratmeter, im Neubau bei 21,39 Euro. München führt beide Reihen an: 25,41 Euro im Mittel, 26,48 Euro im Neubau.¹³

Erhöhter Leerstand hier, sinkender Wohnungsneubau dort: Die beiden Kurven kreuzen sich, und an ihrem Schnittpunkt steht eine Idee.

Der Lösungsansatz: Win-win, staatlich gefördert

Die Idee lautet: Leerstehende Büros werden Wohnungen. Ihre Argumente sind gut. Büros werden nicht gebraucht, Wohnungen schon – das ist die ökonomische Seite. Städtebaulich werden Büroquartiere revitalisiert, die sonst veröden würden. Und ökologisch spricht viel dafür, die graue Energie eines bestehenden Rohbaus weiter zu nutzen, statt auf der grünen Wiese neu zu versiegeln.

Die Politik hat die Idee entdeckt: Der Bund fördert seit dem 1. Juli 2026 den Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum mit einem Zuschuss von dreißig Prozent auf höchstens 100.000 Euro förderfähige Kosten je neu entstehender Wohneinheit.¹⁴ Der Freistaat Bayern hat sein Modellvorhaben „Leerstand jetzt WOHNEN“ im April 2026 per Projektaufruf auf ganz Bayern ausgeweitet.¹⁵ Und München hat im Juli 2026 eine eigene Umbauagentur „Büro zu Wohnen“ beschlossen: zwölf Stellen im Planungsreferat, die Leerstände erfassen, aktiv auf Eigentümer zugehen und noch in diesem Jahr fünf Pilotprojekte anstoßen sollen.¹⁶

Recht, Geld, Verwaltung – alle Hebel sind gezogen. Bleibt die Frage, warum der Markt nicht längst macht, was so offensichtlich vernünftig klingt. Die Antwort hat fünf Teile.

Erstens: Das Gebäude spielt nicht mit

Ein Bürogebäude ist keine Wohnung mit Schreibtischen. Es ist ein anderer Organismus.

Das beginnt bei der Gebäudetiefe. Wohngebäude sind typischerweise zwölf bis vierzehn Meter tief, damit Tageslicht in alle Räume fällt; Bürogebäude messen fünfzehn bis zwanzig Meter und mehr, mit Mittelgangerschließung und innenliegenden Zonen.¹⁷ Wer dort wohnen lassen will, muss belichten – also Decken öffnen, Lichthöfe schneiden. Und wesentliche Eingriffe in Geschossdecken können dazu führen, dass für die betroffenen Bauteile aktuelle Brandschutzanforderungen nachzuweisen sind.¹⁸ Eine Maßnahme zieht die nächste nach sich, und jede kostet.

Es setzt sich in der Technik fort. Ein Büro hat in der Regel einen Sanitärkern je Büroeinheit; jede einzelne Wohnung braucht Bad und Küche mit eigenen Zu- und Ableitungen. Das bedeutet neue Schächte und Steigstränge durch sämtliche Betondecken oder massive Leitungsverzüge.¹⁹ Die Erschließung ist im Wohnungsbau anders organisiert als im Büro: Dort liegen Treppenhäuser zentral und erschließen zwei bis vier Wohnungen je Geschoss, im Büro liegen sie an den Enden der Riegel – wer umbaut, greift dabei häufig ins Tragwerk ein.²⁰ Die ehemalige Lobby, im Büro Repräsentation, ist für Wohnen totes Volumen: große Erdgeschossflächen ohne effiziente Nutzung.²¹ Dazu kommen die Anforderungen, die Wohnen stellt und Büro nicht: Energieeffizienz – die Bundesförderung verlangt für Bestandsgebäude grundsätzlich den Standard „Effizienzhaus 85 EE“²² –, Schallschutz zwischen den Einheiten auf deutlich höherem Niveau, Lärmschutz an der Fassade, denn Wohnräume sind schutzbedürftiger als Arbeitsräume.

BPD bringt es in seiner Studie trocken auf den Punkt: Bürogebäude bringen in mehrfacher Hinsicht keine idealen und effizienten Strukturen für Wohnnutzungen mit.²³ Nicht jedes Gebäude eignet sich für jede Nutzung, und die Umbaukosten erreichen bei Wohnumnutzungen häufig Neubauniveau.²⁴

Neu ist das Problem nicht. Dass alternde Büro- und Gewerbeimmobilien modernen Anforderungen nicht mehr genügen und Mieten wie Vermietungsstände sinken, war schon vor zwanzig Jahren bei der damaligen Wirtschaftskrise in den Nullerjahren der Ausgangspunkt; die Antwort hieß damals Sanierung und Revitalisierung innerhalb der Büronutzung, mit eigenen zivil- und baurechtlichen Fallstricken.²⁵ Sie setzte allerdings voraus, dass am Ende wieder ein Büromieter steht. Genau diese Annahme trägt heute bei einer strukturell sinkender Nachfrage nicht mehr – erst dadurch rückt die Umnutzung von Büro zu Wohnen ins Blickfeld.

Zweitens: Die Lage

Angenommen, das Gebäude spielt mit. Dann bleibt die Frage, ob es dort steht, wo jemand wohnen will.

Städtebaulich ist die Mischung von Arbeiten und Wohnen richtig; die Monostruktur reiner Bürostandorte hat sich vielerorts nicht bewährt. Aber die Wohnqualität in Bürolagen ist häufig schlecht. Die Mikrolage passt nicht: Bürogebäude liegen an verkehrsreichen Ausfallstraßen und Bahnachsen, wo der Lärm die Fassade teuer macht und den Balkon unattraktiv. Es fehlt an Urbanität. Der öffentliche Raum ist auf Anlieferung und Mittagspause ausgelegt, nicht auf Alltag: keine Spielplätze, wenig Grün, dünne Nahversorgung, schwache soziale Infrastruktur. Der ÖPNV-Anschluss, im Büroquartier auf Pendlerspitzen dimensioniert oder als Ergebnis der „autogerechten Stadt“ der sechziger Jahre erst gar nicht vorhanden, trägt kein Wohnviertel.²⁶

Es gibt eine Ausnahme von diesem Befund: die opulenten Erdgeschosszonen. Was für die klassische Wohnung Ballast ist, wird zur Chance, wenn man dort Nahversorgung, Gastronomie oder soziale Infrastruktur ansiedelt – sofern das Umfeld sie trägt.

Und noch etwas folgt aus der Lage: Naheliegender als das klassische Wohnen ist in vielen Bürolagen das gewerbliche Wohnen – Serviced Apartments, Mikroapartments, temporäre Formate. Diese Nutzergruppen verzeihen die fehlende Kita, schätzen die ÖPNV-Anbindung an Ausfallstraßen und passen zur Mittelgangerschließung des Bürobestands.²⁷

Drittens: Die Kosten

Womit wir bei der Wirtschaftlichkeit wären – dem Punkt, an dem die meisten Projekte sterben, bevor sie richtig starten.

Das ifo Institut beziffert das technische und baurechtliche Umnutzungspotenzial auf etwa dreißig Prozent der leerstehenden Bürofläche – und hält davon nur einen geringen Teil für wirtschaftlich umsetzbar.²⁸ Anhand einer Beispielrechnung kommt das Institut auf ein CapEx-Potenzial (Investitionsausgaben) für die Umbaumaßnahmen auf rund 2.400 Euro je Quadratmeter – „am unteren Ende der Wirtschaftlichkeit“.²⁹ Die Immobilienberatung JLL kalkuliert für tatsächlich durchgeführte Umnutzungen Durchschnittskosten um 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnung, allein für die Kostengruppen 200 bis 700 der DIN 276 und auf Baukostenstand des ersten Halbjahrs 2023 – und das sind nach Einschätzung der Studie bereits vorselektierte, lohnende Fälle.³⁰ Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen setzt Umbaukosten von rund vierzig Prozent eines Neubaus an, mit derselben Einschränkung: Die Datenbasis besteht aus Projekten, die sich gerechnet haben.³¹ Über die Projekte, die sich nicht rechnen, gibt es keine Statistik.

Ein weiterer Blockierer besteht in der Bewertung des Bestands. Das ifo Institut formuliert es unmissverständlich: Eine wirtschaftliche Umnutzung setzt in vielen Fällen Einstiegspreise voraus, die in den aktuellen Bewertungen noch nicht reflektiert sind – nötig sind weitere Abwertungen oder Verkäufe unterhalb der Verkehrswerte.³² Auch bulwiengesa benennt die Buchwerte ausdrücklich als Umsetzungshürde: Im Fall einer Umnutzung müssen spürbare Abwertungen in Kauf genommen werden.³³ Bei vielen Objekten stehen bestehende Buchwerte und Bewertungen deshalb einer wirtschaftlich tragfähigen Konversion entgegen. Für den Eigentümer heißt das: Solange er auf die Erholung des Büromarkts setzen kann, ist Warten die rationale Strategie.

Fakt ist, dass die Konversion von Büro zu Wohnen bereits in substanziellem Maße stattfindet, wie BPD mit Verwies auf Colliers feststellt. Von den obsolet gewordenen Büroimmobilien werden danach 25 bis 30 Prozent umgenutzt, weitere 50 bis 60 Prozent abgerissen und als Wohn- oder Bürogebäude neu gebaut.³⁴ Gemessen an den rund 150.000 Wohnungen, die die Potenzialstudien den sieben größten Städten theoretisch zuschreiben, bleibt es ein Bruchteil.³⁵

Damit ist auch die wohnungspolitische Erwartung zu sortieren. Marktgetragen ist bezahlbarer Mietwohnungsbau auf diesem Weg regelmäßig kaum darstellbar; wo er entsteht, steht Förderung oder ein Eigentümer ohne Renditedruck dahinter. Die Stadt Frankfurt hat das schon 2007 nüchtern festgestellt: Umnutzung zu Eigentumswohnungen im mittleren bis gehobenen Segment ist wettbewerbsfähig, Umnutzung zu bezahlbaren Mietwohnungen faktisch ausgeschlossen.³⁶ bulwiengesa rechnet es in seiner Modellrechnung von 2025 vor: Damit sich der Umbau eines durchschnittlichen Büroobjekts trägt, ist eine Nettokaltmiete von 22,40 Euro je Quadratmeter erforderlich.³⁷ Im Juli 2026 kommt dasselbe Haus auf 20,91 Euro.³⁸ Das ist in beiden Fällen keine Miete, die Wohnungsnot lindert. Wie weit sie davon entfernt ist, zeigt der Blick auf das untere Marktsegment. Die Kosten der Unterkunft „netto-kalt“, also die Mieten, die vom Job-Center für Wohnungen einfachen Standards übernommen werden, lagen im März 2026 bundesweit bei 8,49 Euro je Quadratmeter nettokalt, in Bayern bei 11,22 Euro. Oberhalb von elf Euro nettokalt, so das Pestel-Institut, können Haushalte mit niedrigen Einkommen faktisch nicht mehr umziehen. Die Umnutzung von Büro zu Wohnen setzt damit ungefähr das Doppelte der Miete voraus, bei der Bezahlbarkeit im unteren Marktsegment endet.³⁹

Viertens: Die Umsatzsteuer

Ein Posten in dieser Rechnung verdient eigene Aufmerksamkeit: die Umsatzsteuer⁴⁰. Wer Büroflächen an Unternehmer vermietet, die sie für vorsteuerunschädliche Umsätze nutzen, kann regelmäßig zur Umsatzsteuer optieren und die auf die Baukosten entfallende Vorsteuer abziehen. Bei der langfristigen Vermietung von Wohnungen an private Mieter ist diese Option nicht möglich. Die Vermietung bleibt steuerfrei, der Vorsteuerabzug entfällt, und die neunzehn Prozent Umsatzsteuer auf die Umbaukosten werden zum echten Kostenbestandteil – in der Modellrechnung der Sprung von 2.000 auf 2.380 Euro je Quadratmeter. Hinzu kommt: Soweit für das Gebäude oder berichtigungsfähige Investitionen Vorsteuer abgezogen wurde und der zehnjährige Berichtigungszeitraum noch läuft, führt der Wechsel zur steuerfreien Wohnnutzung zu einer zeitanteiligen Vorsteuerberichtigung. Wer die Räume dagegen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, unterliegt mit der Beherbergungsleistung der Umsatzsteuer und behält grundsätzlich den Vorsteuerabzug. Das schafft einen zusätzlichen steuerlichen Anreiz für kurzfristige Beherbergungs- und Serviced-Apartmentkonzepte – und erklärt neben der Lage, warum aus Bürotürmen so oft Apartmenthäuser werden.⁴¹

Fünftens: Das Recht

Juristisch beginnt jede Umnutzung mit einer unbequemen Vorfrage: Darf dort überhaupt gewohnt werden? Viele Bürogebäude stehen in Gewerbegebieten, wo Wohnen nach der Baunutzungsverordnung grundsätzlich unzulässig ist; im Kerngebiet ist es nur eingeschränkt zulässig. Wer Pech hat, besitzt ein perfekt umbaubares Gebäude in einem Gebiet, das die Wohnung verbietet.

Neu ist die Frage nicht. Schon die BauGB-Novelle 2006 lockerte mit § 34 Abs. 3a BauGB das Einfügungsgebot für Wohnvorhaben im unbeplanten Innenbereich. Ob die Vorschrift auch die Nutzungsänderung von Büro- zu Wohngebäuden trägt, ließ der Gesetzgeber offen: Der Wortlaut lässt diese Auslegung zu, die Gesetzesbegründung spricht dagegen, und im ersten Halbsatz – bei Gewerbe- und Handwerksbetrieben – ist die Nutzungsänderung ausdrücklich genannt, bei den Wohnvorhaben fehlt sie. Der Verfasser hat das 2007 angemerkt und die Folge benannt: Da eine Klarstellung unterblieben sei, werde Rechtssicherheit erst die Rechtsprechung schaffen.⁴² Eine höchstrichterliche Klärung blieb aus. Eine erste Teilöffnung brachte 2013 die ausdrückliche Erfassung der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter Gewerbe- und Handwerksbetriebe zu Wohnzwecken. Die allgemeine Lücke schloss der Gesetzgeber erst 2017, indem er die Nutzungsänderung jeder zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken in § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 Buchst. c BauGB aufnahm – zehn Jahre nach der Novelle, um die es ging.⁴³ Für die Praxis ist das mehr als Rechtsgeschichte. Im unbeplanten Innenbereich ist die Vorschrift der ältere, engere, aber verfahrensrechtlich günstigere Weg: Sie verlangt nur das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB, das nach zwei Monaten als erteilt gilt und bei rechtswidriger Versagung nach Landesrecht ersetzt werden kann. Ihre Grenze liegt im Anwendungsbereich. Sie öffnet das Einfügensgebot des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB; entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung, richtet sich die Art der baulichen Nutzung nach dieser Verordnung, und der Weg führt über eine Befreiung, für die § 34 Abs. 2 BauGB seit Oktober 2025 auch § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB für entsprechend anwendbar erklärt. Wird dabei die neue Befreiungsmöglichkeit des § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB genutzt, ist die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB erforderlich.

Der Bau-Turbo geht acht Jahre nach der Klarstellung deutlich weiter.⁴⁴ § 246e BauGB, in Kraft seit Oktober 2025 und befristet bis Ende 2030, erfasst die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken und erlaubt die Abweichung von den Vorschriften des Baugesetzbuchs und den aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.⁴⁵ Das schließt die Baunutzungsverordnung und die städtebaulichen Satzungen ein⁴⁶. Die festgesetzte Gebietsart ist damit kein zwingendes planungsrechtliches Ausschlusskriterium mehr: Auch Wohnen im Gewerbegebiet kann zugelassen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Relevant bleibt sie gleichwohl, weil gerade aus der vorhandenen gewerblichen Nutzung öffentliche Belange, Immissionskonflikte und Nachbarinteressen folgen.

Erstens behält die Gemeinde eine zentrale Steuerungsrolle. Die Abweichung setzt ihre Zustimmung voraus, die Zustimmungsfiktion greift erst nach drei Monaten und verlängert sich um bis zu einen Monat, wenn die Gemeinde die betroffene Öffentlichkeit beteiligt. Anders als beim Einvernehmen nach § 36 BauGB ist die Gemeinde dabei nicht auf gesetzliche Versagungsgründe beschränkt; maßgeblich sind ihre städtebaulichen Vorstellungen, und überprüfbar ist die Entscheidung nur im Rechtsbehelfsverfahren gegen die Zulassungsentscheidung. Schließlich kann die Gemeinde ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass der Vorhabenträger sich auf bestimmte städtebauliche Anforderungen verpflichtet.⁴⁷ Der Bau-Turbo ersetzt in geeigneten Fällen die sonst erforderliche Planänderung durch einen gesetzlichen Abweichungstatbestand mit Zustimmungsvorbehalt. Das kommunale Ja bleibt erforderlich, gegebenenfalls kraft Zustimmungsfiktion; neu ist aber nicht nur das Verfahren, sondern auch der materielle Zulässigkeitsweg. Zweitens bleibt das Fachrecht unberührt, insbesondere das Immissionsschutzrecht.⁴⁸ Arbeiten im Gewerbegebiet noch Betriebe, trägt die heranrückende Wohnnutzung zwei Risiken zugleich: Sie muss gesunde Wohnverhältnisse vorfinden, und sie darf die vorhandenen Betriebe nicht in ihrem Bestand gefährden. Die Bauverwaltung nennt genau diese Kriterien – Funktionsfähigkeit des Gebiets, Schutz der ansässigen Betriebe, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.⁴⁹ Ausgeschlossen ist die Umnutzung damit nicht, aber sie wird zur Einzelfallprüfung mit offenem Ausgang. Wie ernst der Konflikt genommen wird, zeigt die Münchner Koalitionsvereinbarung für die Stadtratsperiode 2026 bis 2032: Sie will Produktions- und Industriestandorte auch dann erhalten, wenn damit Lärm verbunden ist, und dafür eigens eine Planungskategorie „GE Lärm“ einführen.⁵⁰ Besonders konfliktarm ist die Anwendung dort, wo störende gewerbliche Nutzungen bereits entfallen sind. Noch aktive Betriebe schließen § 246e BauGB aber nicht aus; je stärker ihre Immissionen und ihre Entwicklungsinteressen mit der Wohnnutzung kollidieren, desto enger wird der Spielraum.

Danach kommt das Bauordnungsrecht, und mit ihm die übermäßige Regulierung, die den deutschen Wohnungsbau insgesamt peinigt. Für das Bauen wird der Regelungsbestand auf rund 20.000 Vorschriften beziffert; daneben wird eine große Zahl baurelevanter technischer Normen genannt, häufig etwa 4.000 DIN-Normen. Welche davon einschlägig sind, hängt vom Vorhaben ab.⁵¹ Die Nutzungsänderung betrifft fast alle Bereiche: Brandschutz, Schallschutz, Belichtung, Rettungswege, Barrierefreiheit. Ein großes Bauunternehmen bündelt die typischen Umbauhürden in sechs Gruppen – Barrierefreiheit, Stellplätze, Wärmeschutz, Tragwerk und Brandschutz, Abstandsflächen, Schallschutz –, und für jede liegen Erleichterungen auf dem Tisch: Quartiersbetrachtung statt Einzelnachweis, verringerte Abstandsflächenfaktoren für den Bestand, Verbesserungsgebot statt absoluter Grenzwerte.⁵² Für mehrere dieser Hürden enthält die Bayerische Bauordnung bereits weitreichende Erleichterungen, was die Branchenlisten noch nicht abbilden: Wer Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in einem bestandsgeschützten Gebäude in Wohnraum umwandelt, muss auf die vorhandenen Bauteile insbesondere die Abstandsflächenregelung und bestimmte brandschutzrechtliche Bauteilanforderungen nicht anwenden; Rettungswege und die übrigen Brandschutzvorschriften bleiben maßgeblich. Zusätzliche Stellplätze darf eine kommunale Satzung für Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken seit Oktober 2025 nicht mehr verlangen.⁵³ Eine Nutzungsänderung im Bestand wird also nicht durchgängig geprüft wie ein Neubau. Die Wohnnutzung löst gegenüber der bisherigen Büronutzung in mehreren für die Umnutzung entscheidenden Bereichen zusätzliche oder strengere Anforderungen aus. Das Konzept des Gebäudetyps E zielt darauf, von Standards oberhalb der bauordnungsrechtlich notwendigen Sicherheitsanforderungen rechtssicher abweichen zu können. Bayern erprobt es in Pilotvorhaben; die besondere zivilrechtliche Bundesregelung zur Absicherung solcher Abweichungen befindet sich im August 2026 noch im Gesetzgebungsverfahren.⁵⁴ Aber er ist ein Werkzeug gegen einzelne Normen, kein Ausweg aus dem System. Schleswig-Holstein geht einen anderen Weg: In der sozialen Wohnraumförderung ist der „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ verbindlicher Förderstandard; gefördert wird nur, wer ihn einhält. Nach Angaben des Landes hat er die Baukosten spürbar gesenkt. Der Unterschied liegt damit in einem einheitlichen Förderstandard statt in objektbezogen auszuhandelnden Abweichungen.⁵⁵

Auch eine befristete Wohnnutzung ist für ihre Dauer eine baurechtliche Nutzungsänderung. Ob und unter welchen Voraussetzungen anschließend zur gewerblichen Nutzung zurückgekehrt werden kann, muss gesondert planungs- und bauordnungsrechtlich gesichert werden. Bestandshalter verlangen eine solche Absicherung häufig; ob sie sich vorab erreichen lässt, hängt von der jeweiligen planungs- und genehmigungsrechtlichen Konstellation ab.⁵⁶ Das ist keine akademische Sorge. Die Münchner Stadtverwaltung schreibt selbst, gerade die Aussicht, eine dauerhafte Umwandlung selbst in ferner Zukunft aus rechtlichen Gründen nicht mehr rückgängig machen zu können, habe eine Umnutzung bislang gänzlich verhindert.⁵⁷

Was trotzdem gelingt

Es gibt sie, die gelungenen Projekte – und sie bestätigen die Analyse mehr, als dass sie sie widerlegen.

In München werden die Ten Towers am Leuchtenbergring umgebaut: Der 2005 errichtete Bürokomplex, bis 2022 Sitz der Telekom-Hauptverwaltung Bayern, stand drei Jahre leer; die Nutzungseinheiten von nur 300 Quadratmetern machen ihn für den heutigen Büroflächenmarkt schwer vermietbar. Die Türme 1 bis 4 sollen Wohnungen vornehmlich für Studierende und anteilig für Auszubildende aufnehmen, die Türme 7 und 8 ein Hotel; vier Türme bleiben Büro. Angestrebt ist eine Mischung von rund 38 Prozent Büro, 19 Prozent Hotel und 38 Prozent Wohnen.⁵⁸ Der Fall zeigt zugleich den Mechanismus des Bau-Turbos: Der vorhabenbezogene Bebauungsplan von 2002 setzt Kerngebiet fest und lässt über den VEP⁵⁹ und den Durchführungsvertrag nur Büronutzung zu. Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat das Planungsreferat im Februar 2026 ermächtigt, der nötigen Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB zuzustimmen, wenn der zu ändernde Durchführungsvertrag rund zehn Prozent der zu befreienden Fläche Auszubildenden zu adäquaten Bedingungen zur Verfügung stellt. Bemerkenswert ist die Höhe dieser Quote. Regulär löst eine solche Befreiung eine Bindung von zwanzig Prozent preisgedämpftem Mietwohnungsbau aus; die Stadt halbiert sie hier und begründet das mit dem vollständigen Substanzerhalt, der fehlenden Flächenmehrung und den Transformationskosten – die Umbaukosten von Büro zu Wohnen lägen etwa um den Faktor drei höher als bei einer Umgestaltung innerhalb der Büronutzung, hinzu kämen ein vom Eigentümer vorgetragener Umsatzsteuerschaden und deutlich längere ertragsfreie Zeiträume. Die Kommune bestätigt damit in einer öffentlichen Beschlussvorlage die Rechnung, um die es hier geht.⁶⁰ In Frankfurt-Niederrad, der einstigen Bürostadt mit dreißig Prozent Leerstand, machte die GWH aus dem Ruby Tower von 1980 knapp 150 frei finanzierte Mietwohnungen zu 12,20 bis 18,10 Euro.⁶¹ In Hamburg-Wandsbek baute eine Baugenossenschaft das ehemalige Bezirksamt zu geförderten Mietwohnungen für 6,20 bis 8,30 Euro um.⁶² Und in Konstanz verwandelt BPD den ehemaligen Telekom-Turm in ein hochwertiges Wohnhochhaus mit Blick über den Bodensee.⁶³

Man sieht an den vier Beispielen, was die Umnutzung kann – und für wen. Sie kann Mikroapartments für Studierende und Auszubildende (München), Mietwohnen im mittleren Segment an einem Standort im Umbruch (Frankfurt), gefördertes Wohnen, wenn eine Genossenschaft ohne Renditedruck ein kleines Verwaltungsgebäude übernimmt (Hamburg), und hochwertiges Wohnen mit Alleinstellungsmerkmal (Konstanz). Was sie nicht kann, ist das, was die Überschriften versprechen: bezahlbaren Wohnraum in der Breite. JLL hat es bereits 2023 präzise formuliert: Die Umnutzung von Büro- in Wohnflächen wird den Mangel an verfügbaren Wohnungen allein nicht beheben, kann aber ein elementarer Bestandteil in einer Reihe von Maßnahmenpaketen sein.⁶⁴

Die politische Erwartung

Die Erwartungen, die an das Instrument geknüpft wird, sind erheblich. Die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen beziffert sie Ende Juni 2026 auf bis zu 350.000 Wohnungen, die der Umbau von Büros „schnell, klimafreundlich und sozial“ schaffen könne – bei nach ihrer Angabe rund 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen.⁶⁵ Der Bund fördert seit dem 1. Juli, der Freistaat Bayern führt Modellvorhaben, die Stadt richtet eine Agentur ein. Die Begründungen unterscheiden sich: Anreiz und Zuschuss beim Bund, Ressourcenschonung und graue Energie in der Umbaudebatte, Verfahrensbeschleunigung beim Bau-Turbo, Information und Koordination bei den Kommunen. Das Ziel ist dasselbe.

Die Größenordnungen lassen sich nebeneinanderlegen. Für das Förderprogramm des Bundes stehen im Jahr 2026 insgesamt 300 Millionen Euro bereit. Schöpft jede Wohnung den Höchstzuschuss von 30.000 Euro aus, reichen sie für 10.000 Wohnungen bundesweit; fällt der Zuschuss niedriger aus, entsprechend für mehr. Je Antragsteller ist der Zuschuss insgesamt auf 300.000 Euro begrenzt, bei voller Ausschöpfung also nach zehn Wohnungen erreicht.⁶⁶ Dem stehen die Zahlen des Marktes gegenüber: rund 150.000 Wohnungen theoretisches Potenzial in den sieben größten Städten, dreißig Prozent der leerstehenden Fläche technisch und baurechtlich geeignet, davon nur ein geringer Teil wirtschaftlich, und eine Umnutzungsquote von 25 bis 30 Prozent der ohnehin aussortierten Gebäude. Wie weich die Potenzialzahlen sind, zeigt schon ihr Abstand untereinander: Für dieselben sieben Städte kommt bulwiengesa auf rund 150.000 Wohnungen, das ifo Institut auf rund 60.200. Beide Rechnungen sind in sich schlüssig; sie unterstellen nur Verschiedenes.⁶⁷

Die politischen Zahlen sind Potenzialzahlen; sie beschreiben, was baulich denkbar wäre. Die Marktzahlen beschreiben, was an einem konkreten Standort finanzierbar ist.

Aufschlussreich ist, worauf die Instrumente wirken. Der Zuschuss senkt die Baukosten, der Bau-Turbo ermöglicht die Umnutzung, die Agentur behebt staatlicherseits vermutete Informationsdefizite. Die Größen, an denen die Umnutzung nach der Rechnung auch scheitert – die am Standort erzielbare Wohnungsmiete, der Umsatzsteuerschaden und der Wertansatz im Bestand –, berührt keines der drei Instrumente.

München: Agentur, Pilotprojekte, Erwartungen

Der Münchner Stadtrat hat im Juli 2026 eine Umbauagentur „Büro zu Wohnen“ beschlossen. Sie soll Leerstände erfassen, ein Leerstands- und Potenzialkataster aufbauen, Eigentümer ansprechen, Verfahren koordinieren, über Fördermittel beraten und noch 2026 fünf Pilotprojekte identifizieren.⁶⁸ Politisch ist die Agentur in der Koalitionsvereinbarung für die Stadtratsperiode 2026 bis 2032 verabredet: Sie sieht „an der Spitze des Planungsreferates“ eine Umwandlungsagentur mit ausreichenden Mitteln vor, bekennt sich zur Nutzung des Bau-Turbos und will das Potenzial von 50.000 Wohnungen aus Neubau und Umwandlung so schnell wie möglich ausschöpfen; bei der Umwandlung soll das Augenmerk auf studentischem Wohnen und Azubi-Wohnen liegen.⁶⁹ Zusammengeführt werden soll das in einer „Münchner Umbaustrategie“, die das Planungsreferat im zweiten Halbjahr 2026 als eigene Beschlussvorlage vorlegen will.⁷⁰ Die Messlatte gibt das Sofortprogramm des Oberbürgermeisters vor: rund 10.000 Wohnungen, deren Potenzial die Agentur vollständig ausschöpfen soll.⁷¹

Die Zahl ist nicht abwegig. bulwiengesa beziffert die in München theoretisch umnutzbare Bürofläche in peripheren Lagen auf 2,2 Millionen Quadratmeter, was rund 32.000 Wohnungen entspräche.⁷² Gemessen daran ist das städtische Ziel sogar zurückhaltend. Vor der Zahl steht allerdings das Wort „theoretisch“, und was danach kommt, benennt die Beschlussvorlage selbst: Sie zitiert das ifo Institut mit dreißig Prozent technisch und baurechtlich geeigneter Fläche, wovon nur ein Teil auch wirtschaftlich sei.⁷³

Wie viele der 32.000 Wohnungen am Ende übrigbleiben, beziffert die Vorlage nicht. Sie liefert aber den Maßstab, an dem man es ablesen kann: Die durchschnittliche Büromiete lag im ersten Quartal 2026 bei 26,40 Euro je Quadratmeter, die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete für Wohnungen bei 22,52 Euro, die Erstvermietungsmiete bei 25,93 Euro.⁷⁴ Hierzu muss man auch wissen, dass in München im Bürobereich oft nach BGF vermietet wird, bei den Wohnflächen ist das also mindestens 20 % Flächenverlust, bei Umbauprojekten wegen fehlender Effizienz eher deutlich mehr. Das beweist nicht, dass sich Umnutzung nie rechnet – die leerstehenden Flächen erzielen diese Büromiete ja gerade nicht. Es zeigt etwas anderes: Wo das Büro in München noch funktioniert, ist es dem Wohnen wirtschaftlich überlegen, spätestens nach dem Flächenverlust, den der Umbau kostet. An der Spitze wird der Abstand drastisch: Für Premiumbüros im Zentrum wurden im ersten Quartal 2026 um die 60 Euro je Quadratmeter aufgerufen – mehr als das Doppelte dessen, was Wohnen selbst im Münchner Neubau erzielt.⁷⁵ Nur sind das genau die Flächen, die niemand umnutzt. Wo das Büro nicht mehr funktioniert, liegt das an Lage und Zustand – und beide deckeln auch die erzielbare Wohnungsmiete. Die Umnutzung lebt in dem schmalen Streifen dazwischen.

Besonderes Augenmerk legt der Beschluss der Stadt auf temporäre Umwandlungen: „Pop-up-Wohnen für junge Menschen“, befristet genehmigt, mit anschließender Rückkehr zur Büronutzung.⁷⁶ Tatsächlich kann die Befristung den Umbau verbilligen – beim Ausbaustandard etwa, wo Abweichungen für ein Provisorium leichter zu begründen sind. Die teuren Positionen erreicht sie nicht: Bäder, Küchen, Steigstränge, Brandschutz, Rettungswege sind Gebäudetechnik und Gefahrenabwehr, und beide kennen keine Befristung. Es bleibt dieselbe Grundinvestition, verteilt auf eine kürzere Nutzungsdauer, mit dem Rückbau am Ende obendrauf. Sinn ergibt das Modell dort, wo ohnehin nur geringe Eingriffe nötig sind – und das ist genau der Bestand, bei dem auch die dauerhafte Umwandlung funktioniert hätte.

Bleibt die Frage, die in der Vorlage nicht gestellt wird: Warum interveniert die Stadt hier überhaupt in diesem Umfang? Zwölf Stellen, Personalkosten von 1.466.820 Euro ab 2028, dazu ein Sachmittelbudget von 1,5 Millionen Euro jährlich: rund drei Millionen Euro im Jahr.⁷⁷ Die Stadtkämmerei hat dazu Stellung genommen: Angesichts der Haushaltslage sehe sie die dauerhafte Haushaltsausweitung durch die Gründung einer Umbauagentur kritisch.⁷⁸ Dieselbe Koalitionsvereinbarung, die sie verabredet, hält an anderer Stelle fest, dass in weiten Teilen der Stadtverwaltung deutlich weniger als die Hälfte der freiwerdenden Stellen nachbesetzt wird und die Stadt damit annähernd auf den Personalstand von 2014 zurückfällt.⁷⁹ Zwölf neue Stellen sind vor diesem Hintergrund kein Randposten.

Liefe der Verwaltungsbetrieb im Übrigen reibungslos, könnte man sich der Auffassung anschließen, viel helfe viel. Er läuft aber nicht reibungslos, und zwar dort nicht, wo die Verwaltung unmittelbar Werte schafft: bei der Schaffung von Bau- und Planungsrecht. Lange Genehmigungszeiträume von bis zu 18 Monaten sind in München kein Einzelfall.⁸⁰ Der Leiter der Lokalbaukommission, Thomas Rehn, hat im Mai 2026 selbst erklärt, seine Behörde sei „über unserem Limit“; sie werde mit Anfragen geflutet, die nicht ihr Kerngeschäft beträfen.⁸¹ Zuvor hatte er die Ursache im Gespräch mit der IHK auf die schiere Masse der Anträge zurückgeführt.⁸²

Wer die klassische Arbeitsteilung zwischen Verwaltung und Wirtschaft für richtig hält, kommt an einer Frage nicht vorbei: Ist die Kernaufgabe – Bauleitpläne aufstellen, Vorbescheide und Baugenehmigungen zügig prüfen und ausfertigen – nicht wichtiger als der Aufbau weiterer Beratungs- und Koordinierungsstellen?

Das Vorzeigeprojekt, auf das sich die Vorlage beruft, gibt es bereits: die Ten Towers, beschlossen im Februar 2026, begleitet vom Planungsreferat in seiner regulären Zuständigkeit – ein halbes Jahr, bevor die Agentur existierte.⁸³ Der Eigentümer wusste ohne Kataster, was mit seinem Objekt zu tun ist. Das ist kein Einwand gegen die Agentur, sondern eine Frage an sie: Was genau fügt sie hinzu? Informationsdefizite sind nicht der Engpass. Die Immobilienwirtschaft weiß in aller Regel selbst am besten, an welchem Standort sich eine neue Nutzung lohnt und wie ein Objekt am schnellsten wieder in die Vermietung kommt. Was sie sich nicht selbst geben kann, ist Planungsrecht und Genehmigung – und alles kommt in München aus demselben Referat.

Ergebnis

Die Umnutzung von Büros zu Wohnungen ist keine Illusion, aber ein Nischeninstrument, und die Nische ist eng. Vier Filter liegen übereinander: Das Gebäude muss mitspielen, die Lage muss Wohnen tragen, die Rechnung muss sich gegen Kosten, Umsatzsteuer und Buchwert durchsetzen, und das Recht muss den Weg freigeben. Jeder Filter für sich lässt viel durch. Zusammen lassen sie wenig durch – und was durchkommt, ist selten marktgetragener günstiger Wohnraum: eher Wohnen im oberen Segment oder gefördertes Wohnen, getragen von Eigentümern ohne Renditedruck.

Daran ändern Zuschüsse wenig und Koordinierungsstellen nichts. Der Engpass der Umnutzung ist nicht Information, sondern Wirtschaftlichkeit. Und dort, wo der Staat wirklich gebraucht wird – beim Planungsrecht und bei der Genehmigung –, ist er selbst der Engpass. Die Reihenfolge wäre einfach: erst die Kernaufgabe, dann die Kür.

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Aus dem Archiv

• Sanierung und Revitalisierung — juristisch betrachtet
• Die Novellierung des Baugesetzbuches 2006
• Schneller zum Baurecht in der Stadt

Fußnoten

1. JLL, Büromarktbericht Big 7, Q2 2026: Leerstandsquote 8,5 % zur Jahresmitte 2026, rund 8,5 Mio. m². 2019 lag die Quote nach Colliers bei rund 3 % (zit. n. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 66). ↩
2. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026: 206.600 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025, −18,0 % gegenüber dem Vorjahr, niedrigster Wert seit 2012 bzw. seit 13 Jahren. ↩
3. Krause/Trumpp/Dichtl/Kiese/Rutsch, Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial, ifo Schnelldienst 9/2024, S. 64 ff. (65): Homeoffice-Quote stabil bei knapp 25 %, zuletzt 23,4 %; 74 % der Unternehmen mit Homeoffice-Option wollen sie beibehalten. ↩
4. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 65. ↩
5. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 66. ↩
6. JLL, Büromarktbericht Big 7, Q2 2026. ↩
7. Landeshauptstadt München, Rathaus-Umschau Nr. 132 vom 15.07.2026 („Büro zu Wohnen“: Stadtrat beschließt Gründung der Umbauagentur): Leerstandsquote von 10,0 % im ersten Quartal 2026 unter Verweis auf Colliers; Colliers weist für das Münchner Marktgebiet zum selben Stichtag rund 2,331 Mio. m² Leerstand aus. Der Leerstand konzentriert sich dabei auf periphere Lagen; in den Zentrumslagen ist er nach Einschätzung der LH München weiterhin vergleichsweise gering. ↩
8. Ziel der Bundesregierung seit dem Koalitionsvertrag 2021; zum fortbestehenden Bedarf von rund 400.000 Wohnungen jährlich BPD, Umnutzung von Büros zu Wohnen – Potenzial versus Realität, Einblicke 03, Dezember 2025, S. 12. ↩
9. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026. ↩
10. Landeshauptstadt München, Statistisches Amt, Statistik Bau- und Wohnungswesen, Basiszahlen (abgerufen am 24.08.2026): fertiggestellte Wohnungen 6.501 (2024) und 4.348 (2025); genehmigte Wohnungen 8.329 (2024) und 8.146 (2025); durchschnittliche Wohnfläche je Neubauwohnung 71,4 m² (2024) und 67,1 m² (2025). ↩
11. Pestel-Institut, Regionalanalyse Wohnungsmarkt München, zit. n. Bayerische Staatszeitung: Neubaubedarf von rund 11.900 Wohnungen pro Jahr bis 2028. ↩
12. bulwiengesa, Stärkung des bestandshaltenden Mietwohnungsbaus in München, Studie, August 2020, S. 31: Bedarf von rund 10.000 Wohnungen jährlich bis 2035, insgesamt rund 160.000 Wohnungen; Fertigstellungen im Fünfjahresmittel rund 6.200 Wohnungen, davon 58 % Eigentumswohnungen. ↩
13. JLL, Pressemitteilung vom 21.07.2026 (Wohnungsmarktanalyse H1 2026, acht Metropolen): mittlere Angebotsmiete 17,98 Euro/m², Neubau 21,39 Euro/m²; München 25,41 Euro/m², im Neubau 26,48 Euro/m²; Leipzig 11,19 Euro/m². ↩
14. KfW, Merkblatt Zuschuss Nr. 266 „Gewerbe zu Wohnen – Investitionszuschuss“, Stand 07/2026; Förderstart 01.07.2026. Der Zuschuss ist in voller Höhe als De-minimis-Beihilfe anrechenbar; für wirtschaftlich tätige Antragsteller – dazu zählt bereits die Vermietung – begrenzt daher die De-minimis-Obergrenze von 300.000 Euro in drei Jahren die Förderung der Höhe nach. Energetisch ist grundsätzlich das Niveau Effizienzhaus 85 EE zu erreichen; für Baudenkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt Effizienzhaus Denkmal EE. Abrufbar unter kfw.de/266/). ↩
15. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Projektaufruf „Leerstand jetzt WOHNEN“ vom April 2026, Ausweitung des Modellvorhabens auf ganz Bayern; Anknüpfung an die Pilotvorhaben zum Gebäudetyp E. ↩
16. Landeshauptstadt München, Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 15.07.2026: Umbauagentur „Büro zu Wohnen“ mit zwölf Stellen; fünf Pilotprojekte noch 2026. ↩
17. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 4 f. ↩
18. bulwiengesa/Berlin Hyp, Büro zu Wohnen: Umnutzungspotenziale in deutschen A-Städten, Kurzstudie 2025, S. 5. ↩
19. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 5. ↩
20. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 4 f. ↩
21. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 5. ↩
22. KfW, Merkblatt Zuschuss Nr. 266, Stand 07/2026. Ergänzend: Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 55 (befristet bis Ende 2026) oder 40 möglich; das KfW-Effizienzhaus 40 benötigt höchstens 40 Prozent der Referenz-Primärenergie und muss zusätzlich erhöhte Anforderungen an die Gebäudehülle erfüllen. ↩
23. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 5. ↩
24. IBCOL Real Estate GmbH (Striegel/Ruddat), Wertsteigerung durch Raumneukonzipierung, Vortrag beim RE:Value Dialog „Neue Perspektiven für Bestandsimmobilien“, einer Veranstaltung der IBCOL Real Estate GmbH und der accom GmbH, am 7. Juli 2026, Folie 12. ↩
25. Brandenburg/Schaller, Sanierung und Revitalisierung – juristisch betrachtet, Immobilien Zeitung Nr. 20/2004 vom 30.09.2004. ↩
26. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 5; BPD, Einblicke 03 (2025), S. 4. ↩
27. Zum Mikrowohnen als geeignetem Umnutzungssegment BPD, Einblicke 03 (2025), S. 8; zu Serviced Apartments und Hotel als Umnutzungspfaden IBCOL, Vortrag vom 07.07.2026, Folie 15. ↩
28. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 64 und S. 67; die Quote von etwa 30 % übernimmt das Institut von Colliers et al. (2024). Sie bezieht sich auf Flächen, nicht auf Gebäude. ↩
29. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 67. ↩
30. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 6, unter Verweis auf ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (2022) und JLL (2023), Baukostenstand H1-2023. ↩
31. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 6: Die Kostenangaben dürften auf tatsächlich durchgeführten Vorhaben beruhen und damit bereits eine Vorauswahl lohnender Fälle darstellen. ↩
32. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 67. ↩
33. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 4. ↩
34. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 7, unter Verweis auf Colliers (2024) und JLL (2023). ↩
35. bulwiengesa GmbH (Carstensen), Transformation im Bestand – Second Life statt Stranded Asset?, Vortrag beim RE:Value Dialog am 07.07.2026, Folie 16: theoretisches Potenzial von rund 150.000 Wohnungen in den A-Städten (Summe der Einzelwerte 152.000). ↩
36. Stadt Frankfurt am Main, Chancen zur Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum, 2007, zit. n. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 8. ↩
37. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 4. ↩
38. bulwiengesa, Vortrag vom 07.07.2026, Folie 17: 20.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche, 16.000 Quadratmeter Mietfläche, Kaufpreis 1.100 Euro je Quadratmeter Mietfläche einschließlich Nebenkosten, Umbaukosten 2.000 Euro netto je Quadratmeter Bruttogrundfläche für die Kostengruppen 300 und 400, mit Umsatzsteuer 2.380 Euro, mit dreißig Prozent Nebenkosten und sieben Prozent Finanzierung 3.261 Euro. Bei 82,8 Millionen Euro Gesamtinvest, 15.000 Quadratmetern Wohnfläche und dem 22-fachen der Jahresmiete ergibt das 20,91 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. ↩
39. Pestel-Institut GmbH, BAU-MONITOR 2026 – Wohnungsmärkte in Deutschland, im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) e.V., August 2026, S. 16 f. (Tabelle 7, Kosten der Unterkunft netto-kalt, März 2026; Quelle: Bundesagentur für Arbeit). Die Jobcenter übernehmen die Kosten der Unterkunft nach eigener Definition für Wohnungen einfachen Standards. ↩
40. Der Verfasser ist nicht steuerlich beratend tätig; die Darstellung gibt den Regelfall wieder und ersetzt keine steuerliche Prüfung des Einzelfalls. ↩
41. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 und 2, § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG; zur Berichtigung § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG (Zeitraum von zehn Jahren bei Grundstücken), zur Geschäftsveräußerung § 15a Abs. 10 UStG. Zur kurzfristigen Beherbergung § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG; kurzfristig ist nach ständiger Verwaltungspraxis eine nach der Absicht des Vermieters auf weniger als sechs Monate angelegte Überlassung (Abschn. 4.12.9 UStAE). ↩
42. Brandenburg, Die Novellierung des Baugesetzbuches 2006, Der Bayerische Bürgermeister 1/2007, S. 33 ff., und 2/2007, S. 74 ff.; knapper bereits Brandenburg/van Jeger, Schneller zum Baurecht in der Stadt, Immobilien Zeitung Nr. 4 vom 01.02.2007. ↩
43. Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), in Kraft seit 13.05.2017; seither erfasst § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 Buchst. c BauGB „die Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken“. ↩
44. § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB eröffnet die Abweichung nur vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Für faktische Baugebiete verweist § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB seit dem 30.10.2025 nicht mehr nur auf § 31 Abs. 2, sondern auf § 31 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB über die Befreiung (Art. 1 Nr. 6 Buchst. a des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs, BGBl. 2025 I Nr. 257). Zur Einvernehmensfiktion § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB. ↩
45. § 246e BauGB, eingeführt durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27.10.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257), in Kraft seit 30.10.2025, befristet bis 31.12.2030; zur gemeindlichen Zustimmung § 36a BauGB. ↩
46. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Bau-Turbo (§ 246e BauGB) – Häufige Fragen, Stand 2025: Abweichungen von den §§ 29 bis 38 BauGB sowie von der Baunutzungsverordnung und von städtebaulichen Satzungen; Bauordnungs- und Fachrecht, insbesondere Immissionsschutz, gelten fort. ↩
47. § 246e Abs. 1 Satz 1, § 36a Abs. 1 und 2 BauGB. ↩
48. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, FAQ Bau-Turbo (Stand 2025). ↩
49. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, FAQ Bau-Turbo (Stand 2025), zur Frage der Zulassung von Wohnen im Gewerbegebiet. ↩
50. Koalitionsvereinbarung für die Stadtratsperiode 2026–2032 zwischen Oberbürgermeister Dominik Krause, den Münchner Parteien Die Grünen, SPD, FDP, Rosa Liste sowie der Wählervereinigung Freie Wähler und den Stadtratsfraktionen Die Grünen – Rosa Liste, SPD und FDP FREIE WÄHLER, Abschnitt VIII (Arbeit, Wirtschaft & Daseinsvorsorge). ↩
51. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 4, unter Verweis auf eine Sekundärquelle. ↩
52. ED. ZÜBLIN AG (Rauch), Fortschritt baut auf Bestand – Transformation im Bestand meistern, Vortrag beim RE:Value Dialog am 07.07.2026, Folie 5 f. ↩
53. Art. 46 Abs. 5 BayBO: auf bestehende Bauteile sind Art. 6, 25, 26, 28, 29 und 30 BayBO nicht anzuwenden; Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO in der seit 01.10.2025 geltenden Fassung nimmt Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken von der satzungsmäßigen Stellplatzpflicht aus. Zur Barrierefreiheit enthält Art. 48 BayBO Bestands- und Unverhältnismäßigkeitsklauseln. ↩
54. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Projektaufruf „Leerstand jetzt WOHNEN“ vom April 2026, zu den Pilotvorhaben zum Gebäudetyp E. ↩
55. Pestel-Institut GmbH, BAU-MONITOR 2026 – Wohnungsmärkte in Deutschland, im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) e.V., August 2026, S. 26 und S. 34 Fn. 4: Der Regelstandard Erleichtertes Bauen ist verbindlicher Förderstandard der sozialen Wohnraumförderung des Landes Schleswig-Holstein – gefördert wird nur, wer ihn einhält – und hat nach Angaben des Landes zu einer deutlichen Kostenreduktion geführt; eine allgemein geltende bauordnungsrechtliche Norm ist er nicht. ↩
56. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 7. ↩
57. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 16 f. ↩
58. Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 19117, Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.02.2026, Ziff. 1 bis 3 des Vortrags der Referentin (Baujahr 2005, Auszug der Telekom Ende 2022, Nutzungseinheiten von 300 qm, Vorbescheid für die Hotelnutzung der Türme 7 und 8 vom 10.03.2025, angestrebte Mischung von ca. 38 % Büro, 19 % Hotel und 38 % Wohnen). ↩
59. VEP = Vorhaben- und Erschließungsplan ↩
60. Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 19117, Ziff. 4.2 und 5 sowie Antrag der Referentin Ziff. 2. Die Regelbindung von 20 % Preisgedämpftem Mietwohnungsbau folgt aus der Zweiten und Dritten Programmanpassung „Wohnen in München VII“; die Reduktion auf ca. 10 % wird ausdrücklich mit Substanzerhalt, fehlender Flächenmehrung, um den Faktor drei höheren Umbaukosten, dem vom Eigentümer vorgetragenen Umsatzsteuerschaden und längeren ertragsfreien Zeiträumen begründet. ↩
61. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 6 (Ruby Tower, Lyoner Straße 40, Frankfurt-Niederrad). ↩
62. bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 9 (ehem. Bezirksamt Wandsbek, Hamburg). ↩
63. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 9 (ODE Lofts, Konstanz). ↩
64. BPD, Einblicke 03 (2025), S. 7. ↩
65. Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen, Fachtext „Leere Büros zu Wohnungen – Günstiger Wohnraum statt Büroleerstand“ vom 29.06.2026, gruene-bundestag.de. ↩
66. BMWSB, Pressemitteilung „Aus Leerstand wird Wohnraum“ vom 30.06.2026, bmwsb.bund.de; dort auch die Deckelung der Gesamtförderung je Unternehmen bei 300.000 Euro nach der De-minimis-Verordnung. Richtlinie zur Bundesförderung Gewerbe zu Wohnen, BAnz AT 02.04.2026 B2, bundesanzeiger.de. Die Rechnung unterstellt die maximale Förderhöhe je Wohnung; sie beschreibt eine Obergrenze, keine Prognose. ↩
67. ifo Schnelldienst 9/2024, S. 64 und S. 67; BPD, Einblicke 03 (2025), S. 7 (zu Colliers); bulwiengesa, Vortrag vom 07.07.2026, Folie 16. Die Gegenüberstellung der Potenzialzahlen: ifo Schnelldienst 9/2024, S. 67 (5,8 Mio. m², daraus bei zwanzig Prozent Flächenverlust und 77 m² je Wohnung rund 60.200 Wohnungen) gegenüber bulwiengesa, Vortrag vom 07.07.2026, Folie 16 (10,52 Mio. m², daraus rund 150.000 Wohnungen). ↩
68. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 5 ff. ↩
69. Koalitionsvereinbarung 2026–2032, Abschnitt III (Stadtentwicklung und Wohnungsbau). ↩
70. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 2. ↩
71. Sofortprogramm des Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt München, dominik-krause.de/sofortprogramm: Potenzial von rund 10.000 Wohnungen, das durch die Umbauagentur vollständig ausgeschöpft werden soll. ↩
72. bulwiengesa, Vortrag vom 07.07.2026, Folie 16: München 2,2 Mio. m² theoretisch umnutzbare Bürofläche in peripheren Lagen, entsprechend rund 32.000 Wohnungen; Parameter: Objekte ab 5.000 m², Baujahr vor 2000, ohne Gewerbeparks. Ebenso bereits bulwiengesa/Berlin Hyp, Kurzstudie 2025, S. 4. ↩
73. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 3, unter Verweis auf ifo Schnelldienst 9/2024. ↩
74. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 4: Büro-Durchschnittsmiete 26,40 Euro/m² im 1. Quartal 2026 (Colliers); Wiedervermietungsmiete Wohnen 2025 22,52 Euro/m², Erstvermietungsmiete 25,93 Euro/m². ↩
75. Colliers, City Survey Deutschland 2025/2026: Büro-Spitzenmiete München im ersten Quartal 2026 erstmals über 60,00 Euro/m²; ähnlich CBRE (61,00 Euro/m², Q1 2026) und Savills (59,00 Euro/m², Q1 2026); zum Münchner Wohn-Neubauwert JLL, Pressemitteilung vom 21.07.2026. ↩
76. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 6 und S. 16 f.; Stadtratsantrag Nr. 26-32 / A 00052 vom 24.06.2026 („Temporäres Pop-Up-Wohnen in leerstehenden Bürogebäuden ermöglichen“). ↩
77. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 11 und S. 19: 12,0 Vollzeitäquivalente; Personalauszahlungen 366.331 Euro (2026), 1.282.905 Euro (2027), dauerhaft 1.466.820 Euro ab 2028; Sachmittel 200.000 Euro (2026), dauerhaft 1.500.000 Euro jährlich ab 2027; Summe der dauerhaften Auszahlungen ab 2028 2.966.820 Euro. ↩
78. Stellungnahme der Stadtkämmerei zur Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, Anlage 7, mit der Bitte zu prüfen, ob die Sach- und Personalmittel ganz oder teilweise aus dem eigenen Budget des Referats für Stadtplanung und Bauordnung getragen werden können und ob für die Beratungsleistungen an Bauträger und Investoren privatrechtliche Leistungsentgelte oder Gebühren erhoben werden können. ↩
79. Koalitionsvereinbarung 2026–2032, Abschnitt II (Haushalt und Finanzen). ↩
80. Dem Verfasser sind solche Projekte aus eigener Anschauung bekannt. ↩
81. Abendzeitung München vom 11.05.2026, „LBK-Chef nach Kritik: ‚Wir sind über unserem Limit'“. ↩
82. IHK-Magazin München 11-12/2025, „Es geht nur gemeinsam“ (Streitgespräch mit Lydia Haack, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer, und Thomas Rehn). ↩
83. Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00998, S. 4: Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.02.2026 zu den „Ten Towers“ (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 19117); das Projekt wurde vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung intensiv unterstützt. ↩